Anche in un momento di grande difficoltà del sistema delle imprese e delle famiglie italiane esistono iniziative di successo che dimostrano la straordinaria potenzialità del contratto EPC, se sviluppato nella logica della linearità dei processi costitutivi e nell’articolazione dei rapporti tra soggetti coinvolti (Impresa, Banca, Proprietà Immobiliare, Utenti, Amministrazione). E’ il caso del Progetto sviluppato da Sernet Riqualificazioni per conto dell’Amministrazione del supercondominio Ungheria 5-7-9-11 di Milano, costituito da 680 unità immobiliari articolate in 17 edifici da 40 appartamenti ciascuno. A completamento del complesso esistono n°4 portinerie, anch’esse riscaldate.
DESCRIZIONE DEL SITO
Attualmente gli edifici sono climatizzati attraverso una rete di teleriscaldamento interna dello sviluppo di circa 600 m e da una centrale termica della potenzialità di 4.000 kW termici. La rete di teleriscaldamento si collega senza discontinuità con gli impianti interni agli edifici fino ai terminali costituiti da normali radiatori.
OBIETTIVI DEL PROGETTO
L’intervento in oggetto prevede fondamentalmente la riqualificazione dell’impianto di produzione di energia termica.
È prevista dunque l’installazione di caldaie a condensazione, il rifacimento della rete di teleriscaldamento, nonché la contabilizzazione individuale dell’energia attraverso l’installazione di valvole termostatiche sui radiatori esistenti. Tale intervento è volto a massimizzare i rendimenti il più possibile per ottenere un risparmio energetico che permetta di ripagare l’investimento.
È prevista la concessione dei servizi energetici per la climatizzazione invernale dei fabbricati, inclusa la fornitura di gas, di energia elettrica a servizio degli impianti e l’acqua necessaria. È esclusa la produzione di acqua calda sanitaria. La gestione degli impianti si prevede che venga svolta attraverso un sistema di telegestione che consenta in remoto di agire tempestivamente sulle regolazioni ed eventualmente sugli azionamenti utili al pronto intervento.
Il rapporto contrattuale è consensualmente inteso dalle Parti come una concessione mista di beni e servizi disciplinato dal Codice Civile. La concessione è caratterizzata dalla presenza del soggetto Concedente, dal Concessionario e dagli Utenti, individuati negli abitanti delle unità immobiliari. La concessione è altresì caratterizzata dal rischio assunto dal Concessionario nel garantire il risparmio energetico conseguente alla realizzazione delle opere di riqualificazione.
La natura della concessione prevede lo scopo di consentire un risparmio all’utente a fronte di investimenti per ottenere il risparmio. La corresponsione di un canone di concessione è un atto omnicomprensivo di fornitura di energia vera e propria e opere che consentono il miglioramento garantito delle prestazioni. La classica distinzione di quote del canone a carico della proprietà immobiliare e quote a carico dell’utilizzatore è in questo caso non applicabile, poiché la concessione ha lo scopo ultimo di ottenere un risparmio per l’Utente e dunque è una forma contrattuale che non può essere scissa tra destinatari dei vantaggi e altri non direttamente destinatari. L’analogia corretta della concessione è quella con i servizi di pubblica utilità alla stregua della fornitura del gas attraverso la rete, oppure dello stesso teleriscaldamento attraverso la fornitura dell’energia attraverso la costruzione di una nuova centrale. Insomma la quota fissa corrisponde alla potenza disponibile, mentre la quota variabile corrisponde ai consumi.
ORGANIZZAZIONE DELLA GARA D’APPALTO
Ai fini dell’effettuazione della gara d’appalto, è stato predisposto un Progetto Preliminare contenente le valutazioni energetiche di partenza (diagnosi secondo UNI 11300), consumi storici, progetto degli elementi di riqualificazione obbligatori (contabilizzazione e regolazione singoli radiatori, rete teleriscaldamento, telegestione) e un’indicazione sommaria delle caratteristiche della centrale termica, tenendo conto che il sistema di generazione doveva essere proposto dall’Impresa che sviluppava l’offerta. In questo senso nel progetto era accennata l’opportunità di prevedere un sistema di cogenerazione dimensionato su circa un quarto del fabbisogno termico complessivo. Il Capitolato Speciale d’Appalto indicava i contenuti tecnici ed economici dell’offerta, vincolando la stessa ad un Contratto a Performance Garantita attraverso la gestione decennale degli impianti. Infine il Capitolato indicava il valore economico di riferimento rispetto ai costi attuali.
I parametri economici di confronto tra le offerte risultavano essere:
1) Il limite espresso in MWh/anno dei consumi garantiti dall’Impresa
2) Il valore della quota fissa del canone legata alla potenza installata (tiene conto dell’ammortamento delle opere)
3) Il valore della quota a consumo del canone espressa in €/MWh
4) Il valore calcolato a valuta costante dei risparmi garantiti complessivi nei 10 anni.
Alla gara sono state invitate n°8 Imprese ed hanno consegnato l’offerta n°2 Imprese, una delle quali ha sviluppato due proposte. In definitiva dunque ci sono state tre proposte sostanzialmente differenziate per la modalità di produzione dell’energia.
Tutte le Imprese hanno offerto gli elementi obbligatori di riqualificazione.
La prima Impresa ha offerto la generazione derivata dalla rete di teleriscaldamento cittadina con l’installazione di 2 generatori di riserva nell’attuale centrale termica. La seconda Impresa ha proposto l’installazione di 4 nuove caldaie a condensazione nel primo progetto e di 3 caldaie a condensazione più un cogeneratore da 400 kW elettrici nel secondo progetto.
Il cogeneratore proposto è Hoval EG404 che comprende un motore a ciclo Otto a gas per il funzionamento con gas metano ed un generatore sincronizzatore raffreddato ad aria per la generazione di corrente trifase 400V~/50Hz.
Il disaccoppiamento del calore avviene attraverso scambiatori di calore integrati.
Il cogeneratore è inoltre dotato di una rampa di regolazione gas, dispositivo accensione a batteria ed di un impianto scarico fumi con i relativi dispositivi per l’esercizio a basse emissioni nocive in base alle direttive tecniche tedesche relative alla qualità dell’aria (TA-Luft), prodotto secondo la DIN ISO 9001.
L’unico progetto che garantiva un risparmio decennale effettivo era il terzo, per cui l’Assemblea, in data 7 maggio 2013 ha deliberato l’affidamento della concessione all’Impresa vincitrice (Evolve srl di Milano) e la sottoscrizione del finanziamento delle opere, finanziamento garantito dal risparmio contrattuale. Il valore degli investimenti proposti supera 2.500.000 € ed il risparmio monetario garantito agli Utenti si aggira intorno al 5% della spesa storica.
IL CONTRATTO TRILATERALE UTENTI – IMPRESA – BANCA
L’elemento innovativo della procedura adottata riguarda dunque la piena consapevolezza che l’Impresa fornisce le garanzie contrattuali rispetto al tetto della spesa che gli Utenti dovranno sostenere, mentre il Legale Rappresentante del Supercondominio, su mandato dell’Assemblea, stipula direttamente il contratto di finanziamento delle opere con l’Istituto Bancario proposto dall’Impresa. Il rapporto tra Impresa e Banca è regolato attraverso i due contratti con l’Amministrazione Committente che costituisce il vertice vero e proprio dell’iniziativa concessoria. Tale modello contrattuale supera la classica definizione di ESCO come soggetto finanziario in grado di garantire ogni finanziamento di opere e ricostruisce la verità di fondo dei flussi delle responsabilità in capo ad ogni soggetto coinvolto. In questo modo si è voluto superare i vincoli di fondo che hanno impedito al sistema dei contratti EPC di affermarsi sul mercato della riqualificazione, chiarendo il ruolo dei garanti della parte patrimoniale separatamente dai garanti della parte tecnica.
Sul tema specifico Sernet Riqualificazioni svolge un ruolo di promozione e approfondimento degli schemi contrattuali utili a facilitare il rapporto Imprese – Banche – Utenti, intervenendo sul piano culturale a veicolare il sistema nelle associazioni di categoria, fondazioni culturali e poli dell’innovazione in modo da agevolare il consenso diffuso utile sia alla promozione legislativa che all’incentivazione degli schemi contrattuali proposti.