Riqualificazioni nasce nel luglio 2010 dall’idea di alcuni professionisti nella progettazione, nella pianificazione finanziaria e nella mediazione creditizia e dall’esperienza svolta dall’Ing. Riccardo Valz Gris come Presidente dell’Agenzia Territoriale per la Casa di Biella e responsabile del settore energetico di Federcasa. A distanza di pochi mesi dalla fine deil mandato istituzionale le commesse acquisite confermano l’ambizione di leadership nel settore della pianificazione degli interventi di riqualificazione energetica nel settore residenziale.Oggi, con l’integrazione nel gruppo Sernet, si rafforza la volontà di sviluppare servizi integrati fornendo il massimo della qualità possibile nel mercato della consulenza pura.COSA RAPPRESENTA IL PROGETTO “BIELLA RETROFITTING ONE”
Questo progetto rappresenta la prima vera occasione dove il Finanziamento Tramite Terzi viene utilizzato per finanziare sia opere impiantistiche che sull’involucro edilizio.
Di seguito si riporta l’articolo a firma di Riccardo Valz Gris, pubblicato su “social housing”, periodico dell’Università di Chieti-Pescara e Ater Chieti il 1 settembre 2008.
LA RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA DELL’EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA ATTRAVERSO IL FINANZIAMENTO TRAMITE TERZI
IL PROGETTO SPERIMENTALE FEDERCASA – ATC BIELLA – ENEA
La riqualificazione energetica del patrimonio edilizio residenziale pubblico esistente è una questione quantitativamente rilevante, in confronto ai pur utilissimi risparmi che possono essere ottenuti attraverso la realizzazione di nuovi edifici a basso consumo. Infatti i volumi coinvolti esistenti sono enormemente superiori a quelli previsti di nuova edificazione. Ciò significa che, in assoluto, la prima fonte alternativa di energia è il risparmio e che in questa direzione occorre destinare principalmente le risorse disponibili. Occorre inoltre promuovere nuovi strumenti finanziari utili alla valorizzazione monetaria stessa del risparmio, come fonte di investimento per realizzare le opere di riqualificazione.
La questione è dunque rilevante nel sistema dell’edilizia popolare, in assenza di finanziamenti specifici ed in assenza dunque delle risorse indispensabili al raggiungimento degli obiettivi di risparmio.
Affrontando il tema nel 2006 all’inizio di questo mandato di giunta in Federcasa, come responsabile energia, mi trovai davanti a ipotesi molto ottimistiche sulla possibilità di finanziare interamente la riqualificazione energetica attraverso il Finanziamento Tramite Terzi, operato da Esco (Energy Service Company) che avrebbero recuperato gli investimenti tenendo per sé, per alcuni anni, il vantaggio economico conseguente al risparmio energetico. Ciò era legato a valutazione teoriche di Enea e di alcune Esco che iniziavano a proporsi sul mercato.
L’iniziativa di Federcasa doveva però servire a costruire dei modelli concreti da proporre, delle analisi verificate sul campo, idonee alla trasposizione in differenti territori di esperienze e buone pratiche. Questo è il motivo per cui si è iniziato dove era più facile avviare procedure amministrative, creando anche il consenso politico nell’effettuare interventi sperimentali. Interventi dunque non tanto sperimentali nella soluzione tecnica, quanto nel progetto finanziario e nella forma giuridica. Infatti se è banale realizzare interventi in edifici utilizzati dal proprietario, diventa assai più problematico effettuarli dove l’utilizzatore, ovvero colui che paga la bolletta energetica, non è il proprietario. Occorrono dunque delle garanzie per l’utente che paga indirettamente le opere di riqualificazione; garanzie per non avere sorprese nelle bollette, garanzie che anche dal primo giorno un risparmio avviene, anche solo l’1-2%, garanzie che infine, da un certo anno in avanti, il risparmio sarà tutto suo.
Due anni di lavoro presso l’Agenzia Territoriale per la Casa di Biella, verificando, in più situazioni ambientali, ipotesi diverse ed i calcoli di verifica conseguenti, portano ai seguenti risultati sintetici:
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PROVINCIA DI BIELLA: 2.700 Gradi Giorno circa
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Costruzioni anni ‘80
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A) verifiche energetiche in edifici max 3 piani 8-10 alloggi
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B) verifiche energetiche in edifici 5 piani con 20 alloggi
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Ipotesi intervento:
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1) Installazione caldaia a condensazione centralizzata e contabilizzazione calore sui singoli radiatori
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2) Installazione coibentazione sotto copertura e su piano cantine e portici
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3) Sostituzione serramenti
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4) Cappottatura esterna o cellulosa nell’intercepedine dei muri in presenza di facciata con paramano, rivestimento dei ponti termici
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Piano finanziario per appalto gestione calore in 12 anni
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Fattibilità riscontrata:
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EDIFICI TIPO A – interventi 1 e 2, per i serramenti è necessario un sostanzioso contributo dell’ente
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EDIFICI TIPO B – interventi 1-2-3 fattibili non sempre senza contributo.
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Nota: la cappottatura e l’eliminazione dei ponti termici ha un difficile ritorno che dai noi non è mai stato verificato
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Dovendo trasferire tali esperienze in altri province italiane, si consideri la distribuzione dei gradi giorno sul territorio:
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Zona F – impianti – isolamento solette – serramenti
Zona E – impianti – isolamento solette – serramenti (solo in alcuni casi)
Zona D – impianti – isolamento solette (solo in alcuni casi)
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FASE I DELLA SPERIMENTAZIONE – EDIFICI ISOLATI – NORMALE GESTIONE CALORE CON INTERVENTI SULL’INVOLUCRO EDILIZIO
Come esempio di riqualificazione in edifici isolati con lavori appaltati ed in corso di realizzazione, riporto un fabbricato di 20 alloggi in Cossato (Bi), studio effettuato da TBZ di Bolzano ( www.tbz.bz ). Attualmente invece tutti gli studi su edifici isolati vengono svolti direttamente dall’Ufficio Tecnico ATC.
Vengono di seguito riportati i risultati dell’analisi energetica. Si tenga conto che l’intervento sulla parete esterna non verrà realizzato perché dalle verifiche in sede di appalto è emersa l’impossibilità di farlo rientrare economicamente nei 12 anni.
I calcoli teorici devono però essere riscontrati con i consumi registrati in contabilità. Da queste verifiche risulta in tutti i casi studiati una certa differenza tra i consumi “convenzionali” secondo le norme UNI e quelli reali. La differenza è dovuta al fatto che l’utente delle case popolari tendenzialmente non tiene i 20°C in casa per 14 ore al giorno. Questa propensione al risparmio prima dell’intervento di riqualificazione può comportare un grossolano errore di valutazione nella predisposizione del piano finanziario. Questa verifica ha comportato la scelta di rinunciare all’intervento sulla parete esterna e sui ponti termici. Le opere in corso di realizzazione riguardano dunque l’impiantistica con la contabilizzazione calore, l’isolamento di copertura, portici e cantinati, la sostituzione completa dei serramenti esterni. L’appalto è stato assegnato alle seguenti condizioni:
A) – €/MWh/anno 80,310 + IVA per energia termica utilizzata misurata dalle apparecchiature di contabilizzazione;
B) – €/mm/anno 1,287 + IVA per quota fissa gestione a millesimo;
C) – €/mm/anno 15,341 + IVA per quota lavori a millesimo
L’utente pertanto pagherà una quota variabile per il consumo, una quota fissa conseguente alla riqualificazione del fabbricato ed una quota fissa per la gestione e manutenzione dell’impianto. Il prezzo della bollettazione consente un modesto risparmio rispetto alla gestione attuale. L’ATC di Biella non opera alcun investimento. In questo caso dunque l’operazione è riuscita.
FASE II DELLA SPERIMENTAZIONE – TELERISCALDAMENTO CON COGENERAZIONE
Il lavoro successivo ha ampliato la dimensione degli interventi, è stata coinvolta nello studio direttamente l’ENEA ed stata introdotta innovazione anche nella generazione calore, prevedendo degli impianti di cogenerazione mediante microturbine a gas. E’ stata inoltre prevista una piccola rete di teleriscaldamento. Le sei centrali termiche esistenti verranno collegate tra loro e rimarranno due sole centrali di cogenerazione.
E’ stato considerato un isolato di proprietà ATC in un quartiere popolare di Biella, per una quantità complessiva di 161 alloggi:
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L’analisi energetica dell’ENEA è stata preceduta da tre prove blower door (realizzati da TBZ) per la valutazione dei ricambi d’aria naturali degli edifici. Tali prove sono state effettuate mettendo in pressione con un ventilatore o un alloggio isolato o tutto il vano scale del condominio. Le misure hanno portato a valori di ricambi orari compresi tra 8 e 11 volumi, invece del normale volume ora ammissibile.
I calcoli “convenzionali” effettuati dall’ENEA hanno portato ai seguenti risultati:
EDIFICIO A
EDIFICIO B
EDIFICIO C
L’intervento 2 sulla facciata è stato escluso nella fase attuativa del progetto. Si prevede pertanto di realizzare solo l’intervento 1 più la cogenerazione: isolamento solai, sostituzione infissi, sostituzione caldaia gasolio con bonifica serbatoio e inserimento valvola termostatica con contabilizzazione radiatore.
L’importo dei lavori è il seguente:
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VALVOLE TERM. E CONT.
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€ 121.420,00
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ISOLAMENTO
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€ 377.802,10
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SERRAMENTI
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€ 934.440,00
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IMPIANTI
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€ 194.700,00
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TURBINE
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€ 276.576,00
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ALTRI COSTI
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€ 71.774,30
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TOTALE €1.976,212,40
Si può osservare che l’investimento è suddiviso per il 47% ai serramenti, il 19% all’isolamento delle solette e solo il 30% all’impiantistica.
Una volta effettuato il computo delle opere, al fine di garantire l’utente dalla rata eccessiva, dopo innumerevoli tentativi per far quadrare i conti, sono state adottate due scelte. Questo anche in considerazione del fatto che tra i consumi “convenzionali” e quelli reali, contabilizzati negli anni, vi è una sensibile differenza. La prima scelta è consistita nell’escludere i cogeneratori dal calcolo degli ammortamenti, consentendo all’impresa appaltatrice di recuperarsi in proprio, per un certo numero di anni, i proventi della vendita dell’energia elettrica.
La scelta dell’ATC è stata quella di partecipare per una quota pari a quasi 40% dell’investimento. Tale situazione è possibile grazie ad un finanziamento della Regione Piemonte per manutenzioni straordinarie.
Il calcolo della quota fissa da restituire alla ESCO è stato effettuato considerando un costo del denaro pari al 5,7% per la ESCO ed uno spreed del 3% sempre a vantaggio della ESCO. Di primo acchito lo spreed sembra alto, ma in realtà si deve tenere conto dell’oscillazione dei tassi verso l’alto nel periodo di effettuazione dell’appalto e che comunque dovrà essere offerto un ribasso in fase di gara.
Tenuto conto della quota fissa, della quota variabile per i consumi, della quota per gestione/manutenzione e dei certificati bianchi, considerato inoltre un tasso di inflazione sui consumi e sulle manutenzioni del 3,4%, il piano di bollettazione, calcolato sui 12 anni contrattuali, di un utente medio diviene:
In questo caso si può affermare che il vantaggio complessivo nei dodici anni per l’utente potrà oscillare tra il 3 ed il 12%, in una situazione di confort complessivo migliore. Qualora il costo del combustibile cresca più del 3,4% annuo, è evidente che il vantaggio nell’aver fatto l’intervento è ancora superiore.
CONCLUSIONI
E’ necessario svolgere analisi energetiche realistiche e prudenti perché, alla fine, ogni errore può ricadere sull’utente finale. La strada del finanziamento tramite terzi è percorribile, ma se si intendono realizzare pesanti interventi sui fabbricati è necessario poter deliberare un cofinanziamento delle opere.
Le esperienze qui riportate riguardano la fascia climatica E (2.100-3000 Gradi Giorno). Qualora si operi in un una fascia climatica più temperata è probabilmente possibile operare con il finanziamento tramite terzi solo per la parte impiantistica. Tale situazione potrebbe cambiare qualora il prezzo del combustibile cresca ben più del prezzo delle opere di riqualificazione.
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